Cuando se plantea transmitir una vivienda a los hijos, surgen dos vías principales: la donación en vida o la herencia. Cada opción tiene implicaciones fiscales y legales muy diferentes que deben analizarse cuidadosamente.
La decisión no puede tomarse a la ligera, ya que puede suponer diferencias de miles de euros en impuestos. Además, afectará directamente al control que los padres mantengan sobre su patrimonio y a la futura relación entre los herederos.
La principal diferencia radica en el momento de la transmisión. Mientras que la herencia solo surte efecto tras el fallecimiento, la donación produce efectos inmediatos desde su formalización.
Otras diferencias importantes incluyen:
El coste fiscal de ambas opciones depende de tres impuestos principales: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal y el IRPF del transmitente.
La gran diferencia está en que en la donación el donante debe declarar la ganancia patrimonial en su IRPF, mientras que en la herencia esta ganancia queda exenta.
Este impuesto varía enormemente según la comunidad autónoma. Algunas como Madrid o Andalucía aplican bonificaciones del 99%, mientras que otras como Cataluña mantienen tipos más elevados.
Es importante destacar que el ISD en donaciones se aplica en la comunidad donde esté situado el bien, mientras que en herencias de bienes muebles depende de la residencia del heredero.
Este impuesto grava el incremento de valor del terreno urbano y se paga tanto en donaciones como en herencias. Su cálculo depende del valor catastral y los años transcurridos desde la última transmisión.
Desde 2021 es posible no pagarlo si se demuestra que no hubo incremento real de valor, mediante un procedimiento específico.
La gran diferencia fiscal está en el IRPF. En donaciones, el donante debe declarar como ganancia patrimonial la diferencia entre el valor de adquisición y el actual, con tipos entre el 19% y 27%.
En cambio, en herencias esta ganancia no tributa, lo que supone un ahorro fiscal importante, especialmente para inmuebles comprados hace muchos años.
| Concepto | Donación | Herencia |
|---|---|---|
| IRPF transmitente | Sí (19%-27%) | No |
| ISD receptor | Según CCAA | Según CCAA |
| Plusvalía municipal | Sí | Sí |
| Control del bien | Se pierde | Se mantiene |
Existen circunstancias particulares que pueden hacer más conveniente una opción u otra. Estos casos requieren un análisis específico y personalizado.
Cuando el donante tiene más de 65 años y dona su vivienda habitual, queda exento de tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. Esto iguala fiscalmente ambas opciones.
En este caso, la decisión dependerá más de aspectos personales y patrimoniales que de consideraciones fiscales.
Esta figura permite donar la nuda propiedad al hijo mientras el donante se reserva el usufructo vitalicio. Ofrece varias ventajas:
Muchas familias cometen errores al planificar la transmisión de su vivienda, lo que puede generar costes innecesarios o conflictos futuros.
Es el error más grave y frecuente. Muchos creen que al bonificarse el ISD al 99% la donación es gratis, olvidando el hachazo fiscal en la declaración de la renta del donante.
Cuando se dona a un hijo, esa donación cuenta como anticipo de herencia. Si no se actualiza el testamento para reflejarlo, puede generar conflictos entre herederos.
Para la mayoría de familias, especialmente en comunidades con bonificación del 99% en el ISD, la herencia suele ser más ventajosa fiscalmente. Permite ahorrar el IRPF del donante y mantener el control del patrimonio hasta el fallecimiento.
La donación puede ser útil en casos concretos: cuando el donante tiene más de 65 años, para ayudar a un hijo con necesidades urgentes o mediante la fórmula de reserva de usufructo.
Desde el punto de vista técnico, el análisis debe considerar: la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble, la edad del donante, el tipo de bien y su valoración catastral.
En comunidades sin bonificación del ISD (Cataluña principalmente) puede compensar la donación cuando el ahorro en este impuesto supere el coste del IRPF. Para empresas familiares, la reducción del 95% en la base imponible del ISD cambia completamente el análisis.
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